天博百位大咖眼中的2024   广东省城乡规划院住房政策研究中心李宇嘉：当务之急是疏通存量房挂牌量

　　2023年7月24日，中央政治局会议明确提出“房地产市场供求关系发生重大变化“，各级政府部门频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行，但居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着市场修复节奏。2024年房地产市场将如何演绎？日前，风口财经采访了广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉。

　　李宇嘉：2024年，房地产仍处于下半场，即风险释放过程，或者“出清之年”。因此，若按人口、城镇化、拆迁、天博换房等因素测算的未来住房需求中枢（几十亿平方米）很难在逻辑上站得住脚，天博再考虑到有效需求不足，短期内谈论该中枢的意义不大。

　　一是，从金融属性向民生、居住属性转变。旧的需求驱动正在褪去，而新的模式或需求力量仍在探索和夯实过程中。因此，短期内，需求接续能力不足，甚至出现断档，量价继续承压；

　　二是，无风险利率（比如保本理财）低于按揭利率，房产回报率明显低于居民负债端存量房贷利率，购房预期可能继续转弱；

　　三是，定向去杠杆（主动或被动），弱化地产的金融加速器效应，导致房屋流通速率继续下降，对稳定资产价格不利，反过来又会影响房屋流通。

　　当务之急，应该是疏通存量房挂牌量，包括继续通过降成本加快二手房销售，也包括降低更多业主加入挂牌序列的冲动。同时，尽快斩断房企层面风险蔓延，并推进保交楼的进度。另外，城中村改造、保障性住房、保租房、公共住房金融等新模式，能尽快有一个清晰的眉目。

　　只要看到魄力，就能看到希望，从而让上下半场的切换更快到位，阵痛更小。当然，经历连续2年风险释放和出清，行业体量已经回到2015年左右的水平，再次大幅下行的可能性比较小。